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提前还款垫资过桥全攻略,一篇文章清清楚楚告诉你

2018-12-18  来自: 厦门精冠财务管理有限公司 浏览次数:203

那小编今天就和大家讲讲提前还款垫资过桥全攻略,一定要看清楚哦~


申请提前还款第一个问题是提前还款的钱从哪里来??



1.业主掏钱



业主支付提前还款的钱,比如业主还欠银行50万,业主手头也有50万现金,那就业主支付这笔钱了,前几年房价便宜,贷款额度更少,还了几年,部分房子欠款不多,所以业主支付赎契钱还是蛮多的。这个方式是最简便的。


 


2.买家支付



买家想要买你的房子,手头上肯定有首付款的钱,如果买家愿意,那么买家可以提前将首付款给业主用于提前还款。


当然,让买家先行垫付这笔还贷的钱,极少数不良业主会钻空拿走垫资钱,消失的无影无踪,毕竟是一笔大数额的钱,很多买家会担心资金的安全,会拒绝提前支付,也有买家想早点收楼,也是可以接受垫资的。不过就需要合同写清楚相关的条款,提前做好相关安全防范。


如果想知道具体的合同条款怎么写比较妥当的,可以底部留言咨询,我们可以发邮件告诉你~


有的买家问,垫资赎契能否申请资金托管,听说这个安全。资金托管意思是资金冻结谁也拿不走,垫资赎契意思是钱要给业主去扣款还钱,这两者是矛盾的,故而不能申请资金托管。




3.垫资过桥



还有一种业主没钱,买家不愿意垫付,说多了都是泪


那么只能找第三方了,这个第三方肯定会需要收取一笔手续费了。


目前行情,垫资公司会收取2%/月的手续费(具体不同情况的手续费会有所不同),所以垫资100万,每个月需要2万元哦,还有一笔杂费,费用比较高,尤其当前银行放款超级慢,如果需要等放款才能还垫资赎契的钱,那么这笔垫资手续费会很高。


垫资公司也会让交易双方签署一系列的文件以确保安全,也会要求原业主做公证委托书,授权垫资公司卖房,如果垫资失败无法还钱的前提下,垫资公司可能会将房子卖掉以便收回资金。


少数垫资过桥公司会要求借款人签署空白借据,另外是否不满多少天会收取多少天的手续费,还有杂费数目,是否需要买家反担保统统都需要事前问清楚。


看到这边,大家就会说垫资这么贵!!


那有没有经济划算的


对!就是要便宜的!


当然有!


比较低廉的方法,就是转按揭,也有人叫做担保借证。


担保借证在未还清原银行欠款前提下,由该银行认可的担保公司出具一份担保函,原银行即可将涂销资料(他项权利证书等)退还,办妥过户,重新抵押,放款,还清原贷款后,转按揭业务流程结束。


转按揭最大的麻烦在于多数银行不支持,这些银行认为没有还清欠款就办理涂销,风险较大,虽然有担保公司,万一担保公司也出问题呢?这个就是大问题了。


另外原业主的贷款,或者新买家的贷款,有任何一方涉及公积金贷款,想要申请转按揭就会更难了。


另外转按揭原则上会要求在同一个支行办理。


这里有一个常见的误区,转按揭不是将原贷款转给买家,买家继续还的意思,转按揭的两笔贷款其实是独立的,也就是两笔贷款的额度,利率,年限可以不同的。所以从这个角度来说,转按揭这个名词确实有点不妥,现在业内较多使用担保借证,但是老百姓更多使用转按揭这个名字。



解决了赎契的资金问题之后,接下来就是申请提前还款的流程问题了。




申请的时间,地点和证件和罚息




申请提前还款,务必到原申请贷款的银行的相应支行申请提前还款,通常来说不可以跨支行申请的,通常要求签字确认申请才可以提前还款。


也许有极少数业主可能都忘记自己在银行的哪个支行申请贷款了,请你看看借款合同,上面通常会写的,尤其看看公章是哪个支行。


每一个支行接受提前还款的时间是不同的,通常来说,周二是普遍银行都接受的提前还款时间,少数银行周四也受理提前还款。如果不在约定时间前往银行申请提前还款,有可能白跑一趟。当然如果你还记得按揭公司,联系按揭公司帮忙,任何时间都可以协助你的办理提前还款手续的。比如找南房叔在工行某支行申请贷款,就是这么给力。


申请提前还款,请借款人准备身份证,借款合同,房产证(如有带上),供楼银行卡前往银行申请提前还款,尤其身份证和借款合同比较重要,务必带上。




提前还款整个过程需要的时间



申请提前还款,银行通常会给你一个申请表填写或者签字,然后给你一个回执,回执会写明存款的时间,扣款时间,以及扣款后可以领取涂销资料的时间,当然也有的银行写的比较模糊。


通常来说,不同的银行,不同的支行,不同的贷款品种,不同的时候,提前还款需要的时间完全不同的。


如果银行缺钱扣款就快,甚至有可能当天申请,当天扣款,也有的银行申请后需要1个半月左右才能扣款。


扣款后有的银行很快就可以提供涂销资料,有的银行可能需要1个半月。



总体上来说,多数银行申请提前还款,整个过程(从申请到拿到涂销资料)需要大概一个月到三个月不等。



申请提前还款,按照合同约定会需要支付罚息的,不同的银行,不同的贷款品种罚息数目不同,有的银行供满一年免罚息,有的银行罚息是1%,有的银行罚息是3%,有的银行罚息是三个月,这个罚息数目以借款合同为准。

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